Algunos autónomos se dan de alta en epígrafes de alquiler para alquilar sus locales a otros autónomos para ir de viaje por trabajo o durante una temporada para ejercer su actividad económica.
Como el inquilino autónomo necesita la factura de este gasto de alquiler, se tiene que aplicar IVA e IRPF. Eso supone que le hagan una retención de IRPF del 19 %. Esto no ocurriría si se tratara de un alquiler de vivienda habitual.
La Dirección General de Tributos ha decretado que el propietario de la vivienda, ya sea de casas rurales o airbnbs, no necesita estar dado de alta si no contrata para tal alquiler un servicio de hospedaje y mantenimiento.
A continuación te detallo estos cuáles son estos servicios de hospedaje y qué debes tener en cuenta tanto si eres arrendador como arrendatario.
Conceptos a tener en cuenta
Para comprender bien esta noticia, es importante tener en cuenta los conceptos y perfiles de autónomos a los que se van a hacer referencia.
- Arrendador: es quién permite el uso temporal de un bien inmueble a cambio de que de forma periódica le paguen. Sería el propietario de ese lugar.
- Arrendatario: es quien alquila el inmueble por un período determinado. Normalmente, a cambio de un pago que normalmente es periódico. Es lo que se conoce como inquilino.
- Retenedor: el retenedor, es la persona que retiene el porcentaje de IRPF, en el caso de los alquileres el arrendatario. Es decir, es la cantidad que el propietario del inmueble le resta del precio final para que no se lo pague y que se lo ingresé de forma trimestral a través del modelo 115 a Hacienda.
El Certificado de exoneración de retención de los alquileres para los autónomos
Cuando tenemos un local alquilado para realizar nuestra actividad de autónomo nuestro casero nos aplicará en la factura de alquiler una retención de IRPF del 19 %. Esto no ocurriría si se tratara de un alquiler de vivienda habitual.
Es por ello, que los empresarios que tiene gastos de alquiler por ocupar un local u oficina para desarrollar su actividad, deberán presentar de forma trimestral el modelo 115 para declarar esas retenciones por alquileres de IRPF.
Además anualmente presentarán el modelo 180, que es un modelo informativo, para informar del resultado de todos los modelos 115 que se han presentado durante el año.
Quién y cuándo se debe practicar estas retenciones por arrendamiento
En este sentido el art. 75 del Reglamento de IRPF establece quién y cuándo se debe practicar estas retenciones por arrendamiento :
Los empresarios y profesionales están obligados a practicar retención cuando satisfagan rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos.
No deberá practicarse retención o ingreso a cuenta entre otros, en los siguientes supuestos:
- Si es un arrendamiento de viviendas de empresas para sus empleados.
- Si las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 € anuales (IVA excluido).
Para acreditar estas dos circunstancias debes solicitar a la AEAT que te emita un certificado de exoneración de retenciones.
Qué autónomos lo pueden tener
Lo pueden tener todos aquellos autónomos que se dediquen al alquiler de locales o despachos para otros empresarios e incluso los autónomos que tiene este tipo de gastos, les puede servir para conocer que tienen derecho a que no se les aplique la retención de IRPF en su factura de alquiler, si cumple con los requisitos anteriormente señalados.
Cómo se funcionaba antes de esta reforma
Hasta ahora no se conocía si una vez el arrendador recibía el certificado de exoneración se podía reclamar las cantidades pagadas por retenciones con efectos retroactivos.
La gente no se lo había planteado y tampoco eran conocedores sobre a partir de cuándo se computaba la duración de ese certificado de exoneración.
Es decir, no se sabía si hacienda le iba a devolver al autónomo que ha alquilado su local un porcentaje en el futuro de lo que había pagado por ser propietario.
Cambios en la validez del certificado de exoneración de alquiler para autónomos
La validez del certificado será de 12 meses a partir de la fecha de su expedición siempre que no se modifiquen las circunstancias determinantes de su contenido.
No obstante, ahora se establece que la vigencia es durante el año natural al que corresponda su expedición, en el párrafo primero de la Orden Ministerial 20 de noviembre de 2000, se señala que la acreditación de tal obligación se hará mediante entrega al arrendatario o subarrendatario de dicha certificación.
Por tanto, hasta que no se produzca dicha entrega se considera que se ha de producir la correspondiente retención no teniendo, por lo tanto, la consideración de ingreso indebido el ingreso realizado en el Tesoro de las retenciones previamente practicadas ni debiendo proceder a la devolución del mismo, pues la obligación de retener nace en el momento en que se satisfagan o abonen las rentas correspondientes.
Excepciones de uso y aplicación del cambio de ley respecto al certificado
Cuando un propietario de un inmueble quiere alquilarlo, según la finalidad de ese alquiler deberá darse de alta en un IAE de alquileres o no.
Cuando yo alquilo un inmueble para desarrollar la actividad de un negocio (bien como oficna o como local) el propietario deberá darse de alta en un IAE de alquileres para poder emitir al inquilino una factura con su correspondiente IVA y su retenciónó de IRPF.
Ahora bien, si el alquiler se trata de un alquiler de vivienda habitual, en estos casos no hará falta darse de alta en un IAE de alquileres ya que esté tipo de alquileres no aplican IVA y tampoco deben aplicar retención de IRPF.
¿Qué ocurre si alquilas ese inmueble con finalidades turísticas o de alojamiento vacacional?
En este caso se debe diferenciar, entre si hay servicios de hospedaje o no.
- Si hay personal contratado para prestar servicios de alojamiento, en estos casos tendrás que darte de alta en un IAE de alquileres y facturar por esos ingresos con IVA.
- Si no hay un servicio de personal contratado como por ejemplo el servicio de lavandería o cambio de sábanas, no aplican IVA por lo que el autónomo propietario no está obligado a estar dado de alta en un IAE.
A efectos de gastos deducibles, el propietario que tenga alquilado el inmueble para finalidades de local de negocio podrá deducir el IVA de gastos a través de sus modelos 303 de IVA que presentará de forma trimestral.
Si por ejemplo tienes alquilado un piso durante los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2021 te podrás deducir en Renta en el apartado de bienes inmuebles los gastos de suministros, IBI, seguros de hogar…. por esos meses que ha estado alquilado, por el resto de meses no.
En el caso del que destina ese alquiler con finalidad de casa rural y para ello se da de alta en un IAE porque tiene personal contratado, en este caso, podrás deducirte los gastos de esa propiedad durante todo el año con independencia de los meses que lo tenga alquilado.
